Mehr Wohnungsbau, weiterhin wenig Leerstand
Wüest Partner rechnet mit einer Belebung des Wohnungsbaus. 2024 kamen in der Schweiz laut Bundesamt für Statistik unter dem Strich 40'000 Wohnungen dazu. Für 2025 schätzt Wüest Partner 39'000, den tiefsten Wert seit 2009. Für 2026 erwartet die Studie rund 45'000 zusätzliche Wohnungen, für 2027 rund 50'000.
Der Grund liegt einige Jahre zurück. Ab 2020 sanken die Leerstände rasch, und der Wert von Wohnimmobilien stieg deutlich. Das machte neue Projekte attraktiv. Viele der seither entwickelten Projekte haben Planung und Bewilligung inzwischen hinter sich und stehen vor der Fertigstellung. Der Wohnungsmarkt reagiert also nicht in Monaten, sondern in Jahren.
Die Belebung ist allerdings ungleich verteilt. 2026 liegt der Zuwachs vor allem in einzelnen Westschweizer und alpinen Kantonen über dem langjährigen Durchschnitt. 2027 soll er breiter werden, besonders im Thurgau, in Genf, im Wallis und in Neuenburg. In den Grosszentren dürfte die Lage laut Studie angespannt bleiben, und rund die Hälfte der Kantone baut weiterhin weniger als im langjährigen Durchschnitt. Die heute registrierten Baugesuche lassen für 2028 keine weitere Beschleunigung erwarten.
Wie knapp der Markt ist, zeigt die Leerwohnungszählung. Am Stichtag 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 45'493 Wohnungen leer, 0.93 Prozent des Bestands. Die Leerwohnungsziffer ist damit im sechsten Jahr in Folge gesunken und liegt zum ersten Mal seit 2013 wieder unter 1 Prozent, in 15 Kantonen darunter. Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen: Ein tiefer Wert deutet auf einen nachfragestarken Markt hin.
Zürich ist dabei die Ausnahme. Die Grossregion Zürich, die dem Kanton entspricht, verzeichnete als einzige einen leichten Anstieg, von 0.48 auf 0.52 Prozent oder von rund 3'800 auf 4'200 leere Wohnungen. Am höchsten liegt der Wert in den Regionen Oberland (0.95 Prozent) und Pfannenstiel (0.90 Prozent). In der Stadt Zürich standen 252 Wohnungen leer, 0.11 Prozent des Bestands.
Auch bei den Mieten gibt es eine Bewegung. Zwischen Juli 2025 und Juli 2026 sanken die Angebotsmieten im Kanton Zürich um 3.3 Prozent, nach einem Anstieg von 2.1 Prozent im Vorjahr. Schweizweit betrug der Rückgang 1.7 Prozent, der erste seit 2019/20. Ich lese das als Signal, noch nicht als Trend: Angebotsmieten bilden nur die neu ausgeschriebenen Wohnungen ab, nicht die bestehenden Mietverhältnisse.
Quellen: Wüest Partner, Studie zum Wohnungsmarkt, via awp/Moneycab, 17.09.2026 · Bundesamt für Statistik, Leerwohnungszählung, 10.09.2026 · Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten, 18.08.2026 · Statistik Stadt Zürich, August 2026 · newhome, Rental Home Market Price Analysis 2025/2026 (Swiss Real Estate Institute), 16.09.2026
Hochhäuser in der Stadt Zürich: die Abstimmung vom 27. September
Am Sonntag, 27. September 2026, stimmt die Stadt Zürich über neue Regeln für Hochhäuser ab. Als Hochhaus gilt im Kanton Zürich ein Gebäude mit einer Fassadenhöhe von mehr als 25 Metern. Beide Vorlagen richten die Hochhausgebiete der Stadt auf drei Höhenstufen aus: 40, 60 und 80 Meter.
Zur Wahl stehen zwei Vorlagen. Der Stadtrat hatte eine Revision der Bau- und Zonenordnung vorgeschlagen, der Gemeinderat hat sie verändert und im März verabschiedet. Dagegen wurde das Parlamentsreferendum ergriffen, und der Stadtrat bringt seine ursprüngliche Fassung als Gegenvorschlag vors Volk. Beide Vorlagen können angenommen oder abgelehnt werden. Werden beide angenommen, entscheidet die Stichfrage. Werden beide abgelehnt, gelten die heutigen Regeln weiter.
- Vorlage Gemeinderat: Das Hochhausgebiet wird insgesamt deutlich kleiner. Hochhäuser bis 40 Meter sind nur noch in ausgewählten Quartierzentren zulässig. Ab 60 Metern braucht es einen vom Gemeinderat genehmigten Gestaltungsplan, heute gilt das erst ab 80 Metern.
- Vorlage Stadtrat: Das Hochhausgebiet bleibt insgesamt gleich gross. Hochhäuser bis 40 Meter werden auch in Teilen der Wohnquartiere Schwamendingen, Seebach, Affoltern und Albisrieden möglich. Die Pflicht zum Gestaltungsplan beginnt wie heute ab 80 Metern.
Laut Abstimmungszeitung gelten mit beiden Vorlagen strengere Regeln als heute. Den wichtigsten Satz darin finde ich einen anderen: Mit keiner der beiden Vorlagen wird zusätzliche bauliche Ausnützung geschaffen. Abgestimmt wird also darüber, wo in die Höhe gebaut werden darf und mit welchem Verfahren, nicht darüber, wie viel.
Das Verfahren ist trotzdem kein Detail. Ein Gestaltungsplan ist ein eigenes Planungsverfahren, das vor dem Baugesuch durchlaufen werden muss. Für Projekte zwischen 60 und 80 Metern bedeutet die Vorlage Gemeinderat damit einen Schritt mehr, bevor gebaut werden kann. Und unabhängig vom Ergebnis steht mit einem Ja noch kein Hochhaus: Ob ein Projekt entsteht, zeigt sich erst, wenn ein Gestaltungsplan oder ein Baugesuch öffentlich aufgelegt wird.
Quellen: Stadt Zürich, Abstimmungszeitung zum 27.09.2026 · Stadt Zürich, Medienmitteilung zum Gegenvorschlag, Mai 2026 · Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, § 282
Leitzins und Referenzzinssatz bleiben unverändert
Die Schweizerische Nationalbank hat am 24. September 2026 ihren Leitzins bei 0 Prozent belassen. Sie hält ihre Geldpolitik für angemessen, um die Inflation im Bereich der Preisstabilität zu halten, und rechnet für 2026 mit einer Teuerung von 0.7 Prozent. Für Hypotheken auf SARON-Basis ändert sich an der Ausgangslage damit nichts.
Auch der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1.25 Prozent. Auf ihn stützen sich Mietzinsanpassungen wegen veränderter Hypothekarzinsen. Der Durchschnittszinssatz, aus dem er abgeleitet wird, lag am Stichtag 30. Juni 2026 bei 1.31 Prozent. Die nächste Publikation ist für den 1. Dezember 2026 vorgesehen.
Quellen: Schweizerische Nationalbank, geldpolitische Lagebeurteilung, 24.09.2026 · Bundesamt für Wohnungswesen, Referenzzinssatz, 01.09.2026
Was davon für den Kanton Zürich bleibt
Mehr Wohnungsbau ist eine gute Nachricht, entspannt den Zürcher Markt aber nicht kurzfristig. Die Studie erwartet gerade in den Grosszentren keine breite Entspannung, und der Leerstand im Kanton bleibt deutlich unter dem Landesschnitt. Die zusätzlichen Wohnungen entstehen nicht gleichmässig verteilt, sondern in einzelnen Projekten und Arealen.
Auf der Karte von Baulens sehen Sie, welche Neubauprojekte im Kanton Zürich geplant, bewilligt oder im Bau sind, und zu jeder Gemeinde die Leerwohnungsziffer als Zeitreihe.
