Mieten in der Stadt Zürich: Der mittlere Mietpreis passt nicht zum Neubau
Am 29. September 2026 hat Statistik Stadt Zürich die Mietpreiserhebung 2026 veröffentlicht. Die Mieten pro Quadratmeter sind seit 2024 um 3.1 Prozent gestiegen, der Zürcher Index der Konsumentenpreise im gleichen Zeitraum um 1.2 Prozent. Zwischen 2022 und 2024 hatte der Anstieg noch 6.5 Prozent betragen. Eine Trendwende bei den Mieten sieht Statistik Stadt Zürich aber nicht.
Für die Einordnung zählt, was die Erhebung misst. Sie schätzt aus einer Stichprobe die Mieten der laufenden Verträge, nicht die Preise in Inseraten, und sie erfasst nur Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern. Das sind etwas mehr als 80 Prozent der Mietwohnungen in der Stadt. Alle Zahlen sind Nettomieten ohne Nebenkosten, Stichtag ist der 1. April 2026. Der «mittlere Mietpreis» ist der Median: Die eine Hälfte der Mieten liegt darüber, die andere darunter.
Die Erhebung rechnet mit einer typischen Mietwohnung von 75 Quadratmetern. Sie kostet gemäss dieser Schätzung rund 1'690 Franken pro Monat. Alle folgenden Frankenbeträge gelten für diese Grösse.
Einen grossen Unterschied macht, wem das Haus gehört. Bei gemeinnützigen Eigentümerschaften, etwa Baugenossenschaften, kostet die typische Wohnung etwa 1'150 Franken, bei nicht gemeinnützigen 1'990 Franken.
Für eine Neubauwohnung sagt eine andere Zahl mehr aus: 2'907 Franken. So viel kostet die typische Wohnung in einem nicht gemeinnützigen Neubau. Als Neubau zählt die Erhebung eine Wohnung in einem neu erstellten Gebäude, die in den letzten zwei Jahren bezogen wurde, in der Regel also eine Erstvermietung. Ein neuer Vertrag in einem älteren Gebäude kommt bei nicht gemeinnützigen Eigentümerschaften auf 2'287 Franken, 620 Franken weniger. Läuft der Vertrag dort seit drei bis zehn Jahren, sind es 2'086 Franken, nach mehr als zwanzig Jahren 1'416 Franken. Die Stadt schreibt dazu: «Je länger das Mietverhältnis schon besteht, desto tiefer die Miete.»
Die höheren Neubaumieten erklärt Statistik Stadt Zürich zum Teil mit den Baukosten. Die Wohnbaupreise, also die Kosten für das Bauen, sind in den letzten sechs Jahren um rund 17 Prozent gestiegen, die allgemeine Teuerung in der Stadt betrug im gleichen Zeitraum rund 7 Prozent. Pro Quadratmeter sind die Neubaumieten nicht gemeinnütziger Wohnungen seit 2024 um geschätzt 11 Prozent gestiegen, laut Erhebung stärker als bei Verträgen, die mindestens drei Jahre laufen.
Drei Dinge nehme ich daraus mit:
- Der mittlere Mietpreis der Stadt ist für den Neubau der falsche Massstab. Die 1'690 Franken fassen alle erfassten Verträge zusammen: gemeinnützige und nicht gemeinnützige Wohnungen, auch Verträge, die seit mehr als zwanzig Jahren laufen. Über alle nicht gemeinnützigen Wohnungen sind es 1'990 Franken, im nicht gemeinnützigen Neubau 2'907 Franken.
- Vergleichbar sind die Zahlen nur netto und pro Quadratmeter. Die veröffentlichten Zahlen sind Nettomieten: 22.5 Franken pro Quadratmeter und Monat über alle Wohnungen, 38.8 Franken im nicht gemeinnützigen Neubau. Die Bruttomieten liegen laut Statistik Stadt Zürich je nach Vergleichswert 10 bis 15 Prozent darüber. Für den Vergleich mit einem Inserat braucht es deshalb die Nettomiete, geteilt durch die Wohnfläche.
- Die Erhebung zeigt nicht den Markt, auf dem man heute sucht. Statistik Stadt Zürich schreibt es selbst: «Wer aktuell in Zürich eine Wohnung sucht, dürfte die hier ausgewiesenen Mietpreise als tief empfinden.» Die Angebotsmieten inserierter Wohnungen liegen laut der Stadt in der Regel deutlich höher.
Dem Anstieg um 3.1 Prozent widerspricht nicht, dass die Angebotsmieten im Kanton zuletzt um 3.3 Prozent gesunken sind (Beitrag vom 25. September): Jene Zahl gilt für neu ausgeschriebene Wohnungen im ganzen Kanton und für ein Jahr.
Quellen: Stadt Zürich, Medienmitteilung zur Mietpreiserhebung 2026, 29.09.2026 · Statistik Stadt Zürich, «Mietpreise steigen in der Stadt Zürich um rund drei Prozent», 29.09.2026 · Statistik Stadt Zürich, Methodenbericht zur Mietpreiserhebung 2026
Ortsbildschutz: Was sich am 1. November für Bauprojekte ändert
Am 18. September 2026 hat der Bundesrat die Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) und die Raumplanungsverordnung geändert. Die neuen Bestimmungen treten am 1. November 2026 in Kraft, bis dahin gilt die bisherige Rechtslage. Das Ziel laut Medienmitteilung: «die Planungs- und Bewilligungsverfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen, ohne den Ortsbildschutz unverhältnismässig einzuschränken». Ich nehme den Entscheid auf, weil er in knapp vier Wochen gilt und weil er in der Stadt Zürich mehr Wohnbauten betrifft, als das Wort Ortsbildschutz vermuten lässt.
Das ISOS gilt für die Stadt Zürich seit 2016, und rund 75 Prozent ihres Siedlungsgebiets sind mit ISOS-Schutzzielen belegt. Zum Hindernis wurde nicht das Inventar selbst, sondern seine Direktanwendung. Sie greift laut Stadt, «wenn sich eine Planung oder ein Bauvorhaben innerhalb eines ISOS-Perimeters befindet und gleichzeitig die Erfüllung einer Bundesaufgabe betroffen ist».
Eine Bundesaufgabe kann auch bei einem gewöhnlichen Wohnhaus vorliegen. Zu den häufigsten zählt die Stadt Zürich Eingriffe ins Grundwasser. Reicht eine Tiefgarage in einem Gewässerschutzbereich unter den mittleren Grundwasserspiegel, braucht sie eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung des Kantons, und diese gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts als Bundesaufgabe. Damit wird das Bundesinventar bisher direkt auf das ganze Projekt angewendet. Es muss auf seine Wirkung auf das Ortsbild geprüft werden, im Zweifel mit dem Gutachten einer eidgenössischen Kommission. Das gilt auch, wenn die Garage unter dem Boden liegt und am Ortsbild nichts verändert.
Die Folge beschreibt das Bundesamt für Kultur so: Bei vielen Wohnbauprojekten gilt das verlangte Interesse von nationaler Bedeutung als nicht gegeben, und das führt «zur Suspendierung oder zum Abbruch vieler planerisch bereits weit fortgeschrittener Vorhaben».
Ab dem 1. November gilt innerhalb der Bauzonen: Beruht die Bundesaufgabe allein auf einer bundesrechtlichen Bewilligung und hat das bewilligte Element keine Auswirkungen auf das Ortsbild, ist der Eingriff aus Sicht des Ortsbildschutzes zulässig. Ein Gutachten einer eidgenössischen Kommission braucht es dafür nicht mehr. Am Beispiel: Verändert die Tiefgarage im Grundwasser am Ortsbild nichts, führt sie allein nicht mehr dazu, dass das Bundesinventar direkt angewendet wird.
Ob die Voraussetzung erfüllt ist, entscheidet die Baubewilligungsbehörde, meist also die Gemeinde. Die Grundwasserbewilligung selbst bleibt nötig. Das Bundesamt für Kultur erwartet, dass die neue Bestimmung bei Bauten unter dem Grundwasserspiegel in der Regel greift.
Die Stadt Zürich erwartet, dass die Direktanwendung danach «nur noch in sehr seltenen Fällen» greift und «tausende blockierte Wohnungen zeitnah realisiert werden» können. Eine genaue Zahl nennt sie auf ihrer Seite nicht. Die 4'000 Wohnungen aus den Schlagzeilen gehen laut der Nachrichtenagentur SDA auf einen Bericht des SRF-Regionaljournals Zürich-Schaffhausen zurück.
Drei Einschränkungen gehören dazu:
- Das Inventar bleibt bestehen. Geändert wird vor allem, wann es direkt angewendet wird.
- Hängige Baugesuche sind nicht geregelt. Der Schweizerische Städteverband, der sich für die Änderung eingesetzt hat, wies in der Vernehmlassung darauf hin, dass unklar bleibe, ob die Erleichterungen auch für bereits hängige Baubewilligungsverfahren gelten. Die Verordnung nennt nur das Datum des Inkrafttretens.
- Der Rechtsweg nach kantonalem Recht bleibt. Im Kanton Zürich gibt es gegen ein Baugesuch keine Einsprache. Wer sich wehren will, verlangt innerhalb von 20 Tagen ab der öffentlichen Bekanntmachung die Zustellung des Entscheids über das Baugesuch. Ab der Zustellung bleiben 30 Tage für einen Rekurs. Wegfallen kann darin ein Argument: die Direktanwendung des Bundesinventars, wo die neue Bestimmung greift.
Ich erwarte deshalb nicht, dass am 1. November alle blockierten Projekte gleichzeitig weitergehen. Laut SDA können Baugesuche in Zürich ab diesem Tag nach den neuen Regeln eingereicht werden. Der Bund will die Wirkung prüfen: Das Eidgenössische Departement des Innern erstattet dem Bundesrat bis Ende 2028 Bericht.
Quellen: Bundesrat, Medienmitteilung zur Anwendung des ISOS, 18.09.2026 · Bundesrat, Änderung der VISOS und der RPV, 18.09.2026 · Bundesamt für Kultur, Erläuterungen zur Änderung der VISOS und der RPV, 01.09.2026 · Bundesamt für Kultur, Bericht über die Ergebnisse der Vernehmlassung, 01.09.2026 · Stadt Zürich, ISOS-Direktanwendung, September 2026 · Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, §§ 315 und 316 · Kanton Zürich, Baueingabe und Bewilligungsverfahren · SDA, via Baublatt, 24.09.2026
Was davon für den Kanton Zürich bleibt
Die Mietpreiserhebung gilt nur für die Stadt Zürich. Für eine Neubauwohnung zählt daraus nicht der mittlere Mietpreis aller Wohnungen, sondern der Wert für den Neubau.
Die ISOS-Änderung ist Bundesrecht und gilt auch für die geschützten Ortsbilder in anderen Zürcher Gemeinden. Für die Wohnungssuche ändert der 1. November vorerst nichts: Ein Projekt, das heute blockiert ist, muss zuerst bewilligt und dann gebaut werden.
Welche Neubauprojekte in der Stadt Zürich und im ganzen Kanton geplant, bewilligt oder im Bau sind, sehen Sie auf der Karte von Baulens. Dort erscheinen nur Projekte mit eigener Projekt-Website, ein Vorhaben im laufenden Bewilligungsverfahren also meist noch nicht.
