Ersatzneubau in der Stadt Zürich: Viele Abbrüche, trotzdem mehr Wohnungen
Statistik Stadt Zürich hat die Zahlen zur Bautätigkeit im dritten Quartal 2026 veröffentlicht. In der Stadt Zürich wurden 1'262 Wohnungen fertiggestellt und 639 abgebrochen. Das sind so viele Abbrüche wie in keinem Quartal seit 2009, dem ersten Jahr, für das die Stadt sie ausweist. Die Fertigstellungen erreichen den zweithöchsten je gemessenen Quartalswert. Der Wohnungsbestand stieg um 606 auf 238'961 Wohnungen. Das Plus ist nicht einfach die Differenz aus Fertigstellungen und Abbrüchen: Auch Umbauten und weitere Veränderungen fliessen ein.
Das Jahr 2026 sieht bisher so aus:
- 1. Quartal: 681 Wohnungen fertiggestellt, 610 abgebrochen, Bestand minus 2
- 2. Quartal: 200 fertiggestellt, 327 abgebrochen, Bestand minus 115
- 3. Quartal: 1'262 fertiggestellt, 639 abgebrochen, Bestand plus 606
Zusammen sind das 2'143 fertiggestellte und 1'576 abgebrochene Wohnungen, mehr Abbrüche als im ganzen Jahr 2025 (1'379). Und 2025 war laut Stadt bereits das Jahr mit den zweitmeisten Abbrüchen: Mehr gab es nur 2021. Trotzdem liegt der Wohnungsbestand Ende September zum ersten Mal in diesem Jahr über dem Stand von Ende 2025, um 489 Wohnungen.
Hinter vielen dieser Abbrüche stehen Ersatzneubauten, also Neubauten an der Stelle abgebrochener Häuser. In ihren drei Quartalsmeldungen nennt die Stadt sechs Projekte, jeweils mit den alten und den geplanten Wohnungen:
- Hirzenbach: 183 abgebrochen, 384 neue Wohnungen
- Hard, Siedlung Stüdli: rund 140 werden ersetzt, durch 151 neue
- Schwamendingen, Roswiesenstrasse: 110 abgebrochen, mehr als 200 neue bis 2030
- Seebach, Gartenstadt Köschenrüti: bisher 50 abgebrochen, über alle Etappen rund 250, 300 neue bis 2030
- Altstetten, Letzigarten: mehr als 130 abgebrochen, 376 neue Mietwohnungen
- Altstetten, Wohnsiedlung Salzweg: 130 abgebrochen, rund 300 neue
Zusammengezählt ersetzen diese sechs Projekte rund 940 Wohnungen durch gut 1'700. Die Summe habe ich aus den Angaben der Stadt gerechnet. Sie gilt nur für diese sechs Projekte, nicht für alle Abbrüche. Gleichmässig verteilt ist der Zuwachs nicht: Bei vier Projekten entstehen rund doppelt so viele Wohnungen oder mehr, bei der Siedlung Stüdli und in Köschenrüti sind es rund 10 und rund 50 mehr. Die Stadt schrieb im Februar zu den Zahlen von 2025: Auf Abbrüche folgen «in der Regel Ersatzneubauten mit mehr Wohnungen». Die vielen Abbrüche wertete sie als Zeichen dafür, dass auch in den kommenden Jahren viel gebaut wird.
Zwei Vorbehalte gehören zu dieser Rechnung. Erstens liegt zwischen Abbruch und Ersatz viel Zeit. Die Wohnungen an der Roswiesenstrasse wurden im zweiten Quartal abgebrochen, ersetzt sein sollen sie bis 2030. In der Zwischenzeit fehlen sie, und wer dort gewohnt hat, musste ausziehen. Zweitens bestimmen einzelne Projekte einen Quartalswert. Von den 1'262 Fertigstellungen entfallen rund 220 auf den Riedtower im Quartier Leutschenbach und 133 auf das Neubauprojekt Herzogenmühle in Schwamendingen. Im zweiten Quartal wurde dagegen kein grösseres Neubauprojekt fertig. Die Stadt schreibt unter jede Meldung, Quartalsergebnisse seien «durch zufällige Schwankungen geprägt».
Im ganzen Kanton fällt die Bilanz schwächer aus. Im Jahr 2025 wurden laut dem kantonalen Amt für Statistik und Daten rund 7'800 Wohnungen in Neubauten erstellt und fast 2'600 abgebrochen. Der Wohnbausaldo, also Neubauten minus Abbrüche, lag bei rund 5'200 Wohnungen. Das ist einer der tiefsten Werte der letzten fünfzehn Jahre. Für den seit Jahren tiefen Saldo nennt das Amt zwei Gründe: Es wird wenig neu gebaut, und für Ersatzneubauten wird viel abgebrochen. Anfang der 2010er-Jahre verschwanden durch Abbrüche im Mittel rund 1'500 Wohnungen pro Jahr, inzwischen sind es regelmässig um die 2'500. In der Stadt Zürich und entlang des Zürichsees liegt der Saldo über dem mehrjährigen Durchschnitt, auf dem Land und in der Agglomeration fiel er in den letzten zwei Jahren auf rekordtiefe Werte. In Winterthur wurden 2025 mehr Wohnungen abgebrochen als neu gebaut, in Schlieren waren es 106 mehr.
Quellen: Statistik Stadt Zürich, Bautätigkeit und Wohnungsbestand 3. Quartal 2026, Oktober 2026 · 2. Quartal 2026 · 1. Quartal 2026 · Stadt Zürich, Medienmitteilung zur Wohnbautätigkeit 2025, Februar 2026 · Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten, Wohnbautätigkeit 2025, 25.02.2026
Wohneigentum: Die Preise steigen weiter, aber etwas langsamer
Am 7. Oktober 2026 hat das Immobilienberatungsunternehmen IAZI seine Preisindizes für das dritte Quartal veröffentlicht. Wohneigentum, also Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zusammen, kostete in der Schweiz 0.8 Prozent mehr als im Vorquartal und 3.3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen in zwölf Monaten um 3.9 Prozent, jene für Einfamilienhäuser um 2.8 Prozent. Der Index stützt sich laut IAZI auf «effektive Freihand-Transaktionen», also auf abgeschlossene Verkäufe. Er misst bezahlte Preise, keine Preise aus Inseraten. Stand ist der 30. September 2026.
Der zweite Teil der Mitteilung sagt mehr über den Markt. IAZI schreibt: «Gegenüber den vorangegangenen Quartalen hat sich die Preisdynamik insgesamt leicht abgeschwächt.» IAZI beobachtet auch etwas weniger Eigenheimverkäufe, und das Hypothekarvolumen wächst langsamer. Dazu der Satz: «Die Tragbarkeit von Wohneigentum bleibt eine Herausforderung.» Tragbarkeit meint, ob ein Haushalt die laufenden Kosten eines Eigenheims aus seinem Einkommen bezahlen kann. Die hohen Kaufpreise schränken laut IAZI zunehmend ein, was sich Käuferinnen und Käufer finanzieren können, und bei knapp tragbaren Finanzierungen bleiben die Banken zurückhaltend.
Die Zinsen stützen die Nachfrage weiterhin, schreibt IAZI: Zehnjährige Festhypotheken kosten rund 2 Prozent, SARON-Hypotheken, deren Zins dem Leitzins folgt, etwas über 1 Prozent. IAZI hält es aber für möglich, dass Festhypotheken teurer werden, wenn die langfristigen Zinsen an den Kapitalmärkten weiter steigen. Warum das geht, ohne dass sich der Leitzins bewegt, steht im Beitrag vom 28. September.
Beim Angebot unterscheidet die Mitteilung zwischen Miete und Eigentum. Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil der leeren, zur Miete oder zum Kauf angebotenen Wohnungen an allen Wohnungen: je tiefer, desto knapper das Angebot. Sie ist laut Bundesamt für Statistik schweizweit im sechsten Jahr in Folge gesunken, auf 0.93 Prozent am Stichtag 1. Juni 2026. IAZI liest die Zählung so: Der Rückgang zeigt sich vor allem bei den Mietwohnungen. Von den rund 45'000 leeren Wohnungen sind knapp 11'000 Eigenheime, etwa so viele wie im langjährigen Durchschnitt.
Das kantonale Amt für Statistik und Daten hat dieselbe Zählung für den Kanton Zürich ausgewertet. Die Leerwohnungsziffer ist hier gegen den Schweizer Trend leicht gestiegen, von 0.48 auf 0.52 Prozent. Mehr als 75 Prozent der leeren Wohnungen sind Mietwohnungen. Im längeren Vergleich unterscheiden sich Miete und Eigentum: Bei den Mietwohnungen liegt der Leerstand fast 30 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre, beim Wohneigentum 5 Prozent darüber.
Drei Grenzen hat die Meldung:
- Sie gilt für die ganze Schweiz. Weder die Mitteilung noch die Grafiken dazu nennen eine Zahl für den Kanton Zürich.
- Sie unterscheidet Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber neue und bestehende. Wie sich die Preise von Neubauwohnungen entwickeln, lässt sich daraus nicht ablesen.
- Sie blickt zurück. Für die nächste Zeit erwartet IAZI, dass sich an der Lage kaum etwas ändert, knüpft das aber an zwei Bedingungen: kein Kurswechsel in der Zinspolitik und keine deutlich schlechteren wirtschaftlichen Aussichten.
Quellen: IAZI, Preisindizes für Immobilien, 3. Quartal 2026, 07.10.2026 · IAZI, Grafiken zu den Preisindizes, Stand 30.09.2026 · Bundesamt für Statistik, Leerwohnungszählung, 10.09.2026 · Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten, Leerwohnungszählung, 18.08.2026
Was davon für den Kanton Zürich bleibt
Die Abbruchzahlen gelten für die Stadt Zürich. Dort liegt der Wohnungsbestand nach drei Quartalen über dem Stand von Ende 2025, trotz der vielen Abbrüche. Die sechs genannten Ersatzneubauten bringen zusammen mehr Wohnungen, als verschwinden. Einen Termin nennt die Stadt nur für zwei davon: bis 2030. Im ganzen Kanton bleibt weniger Zuwachs übrig, weil wenig gebaut und viel abgebrochen wird, und in Winterthur wurden 2025 mehr Wohnungen abgebrochen als gebaut.
Die IAZI-Meldung nennt Schweizer Zahlen, Preise für den Kanton Zürich stehen darin nicht. Was der Kanton selbst ausweist, ist der Leerstand: Die Leerwohnungsziffer bleibt mit 0.52 Prozent tief. Unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt der Leerstand aber nur bei den Mietwohnungen, beim Wohneigentum leicht darüber.
Welche Neubauprojekte in der Stadt Zürich und im ganzen Kanton geplant, bewilligt oder im Bau sind, sehen Sie auf der Karte von Baulens. Dort erscheinen nur Projekte mit eigener Projekt-Website. Abbrüche und Preise zeigt die Karte nicht: Die Preise stehen, wo vorhanden, auf der jeweiligen Projekt-Website, und jedes Projekt verlinkt direkt dorthin.
